Земельный вопрос

На территории нашего района 161955 гектаров земли относится к категории сельскохозяйственного назначения, из которых около 10 тысяч гектаров сельхозугодий, ранее принадлежавших реорганизованным колхозам и совхозам, были переданы за годы земельной реформы в частную собственность жителям района. До недавнего времени граждане только формально числились собственниками земли в пять, семь и девять гектаров, о чём им напоминало выданное земельным комитетом свидетельство о праве собственности на землю. Оборот земель сельскохозяйственного назначения начал набирать силу только с принятием Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте).

Что такое земельная доля…
До вступления в силу Закона об обороте не существовало чёткого определения понятия «земельная доля». Более того, многие просто не понимали, что это такое, потому что земельная доля была выражена в гектарах, то есть в натуре, хотя в реальности никто этих земельных участков не получал и не использовал. И только Закон об обороте земель сельхозназначения, вступивший в силу в январе 2003 года, определил, что земельная доля – это доля в праве общей долевой собственности.

… и как ею распорядиться
Собственников на участке сельхозназначения бывает очень много: порой их количество превышает несколько сотен, а иногда доходит даже до тысячи собственников на один земельный участок. Всё это создаёт определённые сложности при оформлении. Закон определил, что распорядиться земельной долей можно только тогда, когда она выделена в натуре. Другим способом оборот земельных долей не допускается. Исключение составляет продажа земельных долей внутри этого земельного участка сособственникам или арендаторам, которые используют его и получили преимущественное право на выкуп участка.
На протяжении нескольких лет Петровский отдел Управления Росреестра по Тамбовской области ведёт активную работу по государственной регистрации прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Все эти годы мы стараемся исполнять закон, находясь в тесном взаимодействии с отделом сельского хозяйства администрации района, комитетами по управлению имуществом области и района. По состоянию на 1 января текущего года зарегистрированы права собственников на 205 выделенных в счёт земельных долей земельных участков общей площадью 72146 гектаров. Приведены в соответствие с требованиями законодательства 133 договора аренды, которые заключены с множественностью лиц на стороне арендодателя. Общая площадь земельных участков, переданных в аренду, составляет 69178 гектаров.

Хотели как лучше, а получилось…
Однако, начиная с 2011 года, стала заметна тенденция к снижению количества зарегистрированных прав на земельные участки, в том числе и земельные участки сельскохозяйственного назначения. Определённую роль в этом сыграл принятый в октябре 2010 года Закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения». Во-первых, он внёс существенные изменения в процедуру выдела земельных участков в счёт принадлежащих собственникам земельных долей, а с июля 2011 года практически парализовал оборот земель сельскохозяйственного назначения. Связано это с тем, что к дате вступления в силу вышеназванного закона не был принят ряд нормативных правовых актов, которые должны были утвердить порядок и методику оформления проекта межевания земельного участка. И даже после принятия соответствующего приказа Минэкономразвития у кадастровых инженеров возникла масса вопросов, связанных с оформлением этого обширного и трудоёмкого документа. Проблема заключалась в том, что кадастровый инженер на момент составления межевого плана должен был выявить всех собственников земельных долей в пределах земельного участка, из которого производит выдел. А сделать это достаточно трудно. Кроме того, проект межевания предусматривает указание не только фамилии, имени, отчества, размера доли собственника в данном земельном участке, но и реквизитов документов, на основании которых возникло право собственности. Для кадастровых инженеров эта процедура оказалась весьма затруднительной.

Договоры аренды – в соответствие с законом
Первоначально для приведения договоров аренды земельных долей в соответствие с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об обороте был установлен двухгодичный срок. После этого срок переоформления договоров аренды неоднократно продлялся. Федеральным законом «О внесении изменений в статью 16 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указанный срок был продлён до четырёх лет; а затем - до шести и восьми лет.
Законом установлена обязанность регистрирующего органа осуществлять перерасчёт земельных долей, оставшихся в исходном земельном участке. Связано это с тем, что с выделом земельных участков собственники земельных долей соглашением определяли размер принадлежащих им долей, при этом в исходном земельном участке размер земельных долей оставался прежним. Это приводило к тому, что налогооблагаемая база в отношении земельных долей резко уменьшалась. Предположим, у собственника было 7 гектаров. В связи с выделом из состава общей собственности ряда владельцев земельных долей перерасчёт размера земельной доли в исходном участке никем не производился, поэтому размер земельной доли, выраженный в гектарах у собственника земельной доли, не пожелавшего выделяться, резко уменьшался и составлял, к примеру, 2 гектара. В итоге и финансовое управление области, и областное управление сельского хозяйства неоднократно указывали на то, что область и муниципалитеты недополучают земельный налог.
Управление Росреестра осуществляет перерасчёт долей в земельном участке, оставшемся после выдела из него одного или нескольких земельных участков. Однако указанные полномочия следует применять к тем отношениям, которые возникли после 1 июля 2011 года. Данная работа выстроена, наше Управление разработало собственную методику, на основании которой мы вносим в Единый реестр сведения о новых размерах земельных долей, принадлежащих гражданам и организациям.

Сегодня мы доводим до жителей района информацию о размере долей в земельных участках, оставшихся после выдела из них одного или нескольких земельных участков.

Наименование сельскохозяйственного кооператива (кадастровый номер земельного участка)	Размер доли, определённый постановлением администрации Петровского района № 402 от 10.08.1994		Уточнённая площадь земельного участка согласно сведениямГКН		Уточненный размер доли в виде дроби
	га	в виде дроби			га	в виде дроби
СХПК «Знаменский» 68:13:0000000:34	7,19	1/615	1166,9275 га		7,19	1/162
СХПК «Дружба» 68:13:0000000:153	8,48	1/380	411,47 га		8,48	3/145
СХПК «Рассвет» 68:13:0000000:55	8,21	1/381	595,095 га		8,21	2/145
СХПК «Алексеевский» 68:13:0000000:63	8,26	1/150	134,91 га		8,26	3/49

В дальнейшем мы продолжим информировать граждан об изменении размера земельных долей в земельном участке, оставшемся после выдела из него одного или нескольких земельных участков. Помимо публикации в газете «Сельские зори» сведения будут размещены на информационных стендах в Петровском отделе Управления Росреестра и ФГБУ «ЗКП Росреестра». За информацией также можно обратиться по телефону 20-5-79.