Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка?

В соответствии с требованиями действующего законодательства в договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, которые позволяют определить участок в качестве объекта недвижимости: кадастровый номер земельного участка, категория земельного участка, его местоположение или адрес, должны быть указаны стороны договора, адреса места их мета жительства, необходимым условием является определение цены земельного участка и порядка расчета между сторонами. Без этой информации договор не будет иметь юридической силы.

При приобретении земельного участка необходимо обратить внимание на определенные ограничения в использовании приобретаемого земельного участка, в частности, на его расположение в границах зон с особыми условиями использования (например, водоохранные зоны, зоны сетей газораспределения, объектов электросетевого хозяйства, военных объектов, памятников культуры, приаэродромной территории и т.п.)

Само существование таких зон предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации (далее ЗК РФ), и связано либо с опасностью конкретных объектов для человека (линии связи, газопровод, военный объект), либо охраной объектов недвижимости от разрушения и уничтожения (памятники культуры, особо охраняемые природные территории и так далее). 

Установлены ограничения строительства объектов недвижимости и хозяйственной деятельности на таких земельных участках (например, запрет распашки земли и слива определенных отходов в некоторых зонах). 

При заключении сделки с таким земельным участком информация о наличии соответствующих ограничений, предусмотренных статьей 56 ЗК РФ, в связи с расположением земельного участка в зоне, в обязательном порядке должна быть отражена в соответствующем договоре.  Отсутствие такой информации в договоре об отчуждении земельного участка будет являться основанием для приостановления государственной регистрации.

Способы получения информации любым заинтересованным лицом о расположении земельного участка в границах каких-либо зон

Первый способ: сервис Росреестра – Публичная кадастровая карта (далее – карта).

Необходимо через интернет-поисковик открыть Публичную кадастровую карту https://pkk.rosreestr.ru/  и по кадастровому номеру найти интересующий вас земельный участок (если граница установлена, земельный участок будет выделен и подсвечен на карте).

Справа на панели инструментов карты необходимо выбрать слой «зоны с особыми условиями использования территории». При этом все внесённые зоны будут подсвечены на карте светло зеленым цветом. 

Обратившись на карте к земельному участку визуально можно будет увидеть, распространяется ли какая-либо зона на ваш земельный участок.

Для получения сведений о том, какая же это зона, необходимо слева на карте из выпадающего списка выбрать «ЗОУИТ» и кликнуть на карте на интересующую зону. В этом случае отобразится информация о характеристиках и основаниях установления данной зоны.

Второй способ: получение «выписки из ЕГРН об объекте», так называемой «расширенной выписки», в которой будет информация о зоне.

Полномочный представитель Ассоциации СРО «Объединение профессионалов кадастровой деятельности» в Тамбовской области, член Общественного совета при Управлении Росреестра по Тамбовской области Сергей Желябов:

«Обращаем внимание на то, что информация о расположении земельного участка в границах ЗОУИТ появиться только после проведения межевания земельного участка, то есть определения его границ в соответствии с требованиями действующего законодательства. Во избежание споров о границах земельного участка с владельцами соседних земельных участков и определения его расположения в границах зон с особыми условиями использования территории рекомендуем приобретать земельные участки с установленными границами в действующей системе координат МСК-68, в виде определенного объекта недвижимости, с точной площадью и его параметрами».

Юлия Самородова – начальник отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Тамбовской области