Раздел и выдел земельных участков

Современные условия жизни все чаще диктуют необходимость таких способов образования земельных участков как их раздел и выдел. Причин и стимулов для распоряжения земельными участками подобным образом в настоящее время достаточно много. Например, у вас в собственности находится большой земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, и вам необходимо разделить данный участок, так как застраивать вы собираетесь только его часть, а оставшуюся часть участка хотите продать. Или же вы являетесь совладельцем жилого дома, и земельного участка, соседей-собственников много, взаимоотношения между собой не очень хорошие и вам хочется «выделить в натуре» свою долю земельного участка и жилого дома, и тем самым прекратить бесконечные споры по поводу « сажания грядок на чужой земле».
Итак, начнем с раздела. Согласно действующему законодательству после него образуются несколько новых участков, при этом первоначальный участок прекращает свое существование, снимается с кадастрового учета.
Раздел может быть произведен или единолично собственником (в случае, если земельный участок находится в собственности у одного лица) или путем подписания соглашения между совладельцами земельного участка (если участок находится в долевой собственности у нескольких лиц). При разделе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, участники соглашения могут предусмотреть несколько вариантов: установление долевой собственности на все вновь образуемые участки, установление долевой собственности на их часть и поступление оставшейся части земельных участков в единоличную собственность, или установление на все образуемые земельные участки индивидуальной собственности. Однако, при этом следует учитывать один очень существенный нюанс: обычно раздел земельного участка тесно переплетается с разделом строений, расположенных на нем. В данном случае в результате подписания соглашения о разделе земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости должно быть соблюдено правило: в случае расположения на образованных земельных участках строений, находящихся в долевой собственности у нескольких лиц, земельный участок под этими строениями должен поступить строго в собственность этих же лиц. Данное правило следует из норм земельного законодательства, устанавливающих принцип единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем.
Выдел осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. Проиллюстрируем выдел на простом примере: у троих совладельцев находился в собственности земельный участок 1500 кв. м., размер доли в праве каждого – 1/3. В результате выдела одного совладельца был образован отдельный земельный участок площадью 500 кв. м, а оставшийся, площадью 1000 кв. м, перераспределен между двумя собственниками с учетом определения доли каждого в размере половины. Таким образом, при выделе части исходный участок не прекращает своего существования (не снимается с кадастрового учета), но в государственный кадастр недвижимости вносятся изменения в отношении его площади. Из собственников данного участка выбывает только «выделившиеся» лицо, а остальные совладельцы сохраняют право собственности, но с учетом изменившегося размера их долей.
В каком документе должны быть прописаны все условия выдела земельного участка? Таким документом, как и при разделе, является соглашение, подписанное всеми совладельцами. Его вам может составить любой юрист, однако на практике участники долевой собственности очень часто не могут прийти к соглашению в отношении условий раздела или выдела земельного участка. Тогда единственным способом решения проблемы является обращение в суд.
Независимо от того, произведен ли раздел или выдел земельного участка по соглашению сторон или в судебном порядке, права на вновь образованные земельные участки должны быть зарегистрированы в органах Росреестра. Основное требование законодателя на этом этапе состоит в одновременности государственной регистрации прав на все «задействованные» при этом земельные участки. То есть, например, вы пришли с соглашением о разделе обратиться за государственной регистрацией должны все участники соглашения с одновременной подачей заявлений о прекращении прав на исходный земельный участок и на регистрацию прав на вновь образованные.