Как правильно сдавать квартиру посуточно: не нарушаем закон и сохраняем доход

Недавние изменения в законодательстве не внесли значительных поправок в правила краткосрочной аренды, пишет «Российская газета». Арендаторы обязаны не мешать соседям и установить счетчики на коммунальные ресурсы. 

Важно помнить, что существует запрет на организацию гостиничного бизнеса в жилых домах. Квартира, сдающаяся посуточно, формально не является гостиницей. Однако если дело дойдёт до суда с соседями, вероятно, придётся это доказывать.

В таких случаях суды могут ограничить аренду, если:

•   соседи ощущают неудобства (шум, засорение общих мест);
•   квартира предназначена для большого числа человек;
•   сдача недвижимости на срок меньше суток;
•   один собственник арендует несколько квартир в одном доме.

  Советы для владельцев: избегайте предоставления дополнительных услуг, чтобы не нарушить закон о гостиничной деятельности.

Для краткосрочной аренды важно заключить договор между владельцем и арендатором. Это поможет избежать проблем в будущем. Рекомендуется проверять документы друг друга, даже при удалённом заселении.

Арендатор должен предоставить:

• паспорт и свидетельство о рождении для детей младше 14 лет.
  
  Собственник должен предоставить:
  
  

• паспорт;
• документы о правах на квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и др.);
• дополнительные документы могут потребоваться, если собственник не проживает в стране или квартира имеет несколько владельцев.

Также может понадобиться временная регистрация, если срок аренды превышает 90 дней. Если арендатор проживает более 5 дней без регистрации, необходимо уведомить управляющую организацию для начисления квартплаты.

Арендодатели имеют три основных варианта уплаты налогов. Первый — это НДФЛ (налог на доходы физлиц) — 13% от общего дохода. С 2024 года возможен рост ставки до 15% при доходах свыше 200 тысяч рублей в месяц.

Также есть налог на профессиональный доход — 4% от дохода при аренде физлицом и 6% при аренде юридическим лицом. Для этого требуется оформить самозанятость, однако есть ограничения по доходу (не более 2,4 млн руб. в год) и невозможность нанимать работников.

Статус индивидуального предпринимателя (ИП) — подходит для владельцев нескольких квартир или с высокими доходами. Хотя налоги выше, чем для самозанятых, ИП не имеет ограничений по доходу и может нанимать сотрудников. Возможно оформление патента с налогом 6% от предполагаемой прибыли или использование упрощенной системы налогообложения (6% или 15% с вычетами).

Необходимо учитывать отчётность и взносы на страхование для ИП, если доходы превышают определённые пределы.

При сдаче жилья в краткосрочную аренду необходимо избегать следующих ошибок:

• Отсутствие письменного договора – обязательный документ, который поможет избежать недопонимания между арендатором и арендодателем. Рекомендуется использовать электронные сервисы для подписания.

— Сейчас существуют сервисы для удалённого подписания договора. Вам не обязательно будет распечатывать бумажную версию и приезжать в квартиру для его подписания с каждым новым гостем. Электронный договор имеет такую же юридическую силу, как и бумажный, — сообщает эксперт Формальский.

• Неудача с залогом – отсутствие залога может привести к убыткам в случае повреждений, так как залог дисциплинирует жильцов;
• Необходимость проверки арендатора – желательно проверить потенциального арендатора через сервисы или отзывы предыдущих арендодателей;
• Недостаточная подготовка квартиры – плохая уборка и неряшливое состояние могут привести к негативным отзывам, что снизит спрос на аренду;
• Игнорирование соседей – нарушения правил проживания могут вызвать конфликты и судебные разбирательства, что может привести к запрету на аренду.